КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ В УКРАИНЕ
НЕКОТОРЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ ПО КЛАССАМ
В начале 2004 г. Американская торговая палата в Украине при содействии основных девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости разработала классификацию офисных зданий для киевского рынка. Это адаптированная международная система классификации офисных площадей, согласно которой бизнес-помещения разделяют на несколько категорий. В порядке убывания «классности» это: «А», «В» и «С» (которые относятся к профессиональным площадям), и низкие по качеству категории: «D» и «Е».
Следует отметить, что в настоящее время у классификаций, применяемых различными агентствами и консалтинговыми фирмами к объектам офисной недвижимости, довольно размытые критерии. Например, к классу «А» априори не могут быть отнесены отреставрированные здания или бизнес-комплексы не в центре города, хотя иногда их заявляют как «А»- классные.
При отнесении конкретного объекта коп-ределенному классу многие девелоперы используют знаки «+» и «-». Это так называемые «пограничные» случаи, когда проект чуть не дотягивает до следующей категории в градации. Это исключительно отечественное усовершенствование международной классификации.
В общей структуре предложения столичного рынка помещения класса «В» составляют большинство - порядка 60%. «А»- классные офисы и близкие к ним по качеству проекты «В+» имеют практически идентичную емкость - около 12%, площадей класса «С» - примерно 15-16%.
офисные центры класса А - основные характеристики
Бизнес центр класса А - это новое здание,построенное с использованием самых современных материалов, оборудования и отделки, спроектированное (не перестроенное) как офисный комплекс с открытым планированием, имеющее наилучшее размещение в центре города, хорошие подъездные пути и достаточное количество подземных парковочных мест.
Офисное здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум - 16 из 20 стандартных критериев.
ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ КЛАССА "А" - ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ.
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием).
2. Профессиональное управление зданием.
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.
4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог
5. Подвесные потолки.
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м.
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).
9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.
10. Современные высокоскоростные лифты.
11. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.
12. Подземная парковка.
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 - 450 кг на 1 кв. м.
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
19. Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства.
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
офисные центры класса В - основные характеристики
Оисные центры класса «В» - это вновь построенные или качественно реконструированные административные здания, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине.
Офисное здание класса «В» должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных выше критериев
офисные комплексы класса С - основные характеристики
Бизнес-центры класса «С» — это, вновь построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города и имеющие характеристики, приведённые ниже. Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях.
Офисное здание класса «С» обычно соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев для класса «А».
ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ КЛАССА "С" - ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ.
1. отделка помещений визуально среднего или чуть ниже среднего уровня;
2. кабинетная система расположения офисов или же наличие структурных препятствий для свободной перепланировки
3. как результат - низкая эффективность арендуемых площадей;.
4. собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует;
5. простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная) либо они отсутствуют;
6. минимальные системы контроля и охраны;
7. как правило, профессиональное управление зданием отсутствует.
СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ИНВЕСТИЦИЯХ В УКРАИНЕ