IX МЕЖДУНАРОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ
«РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СОСТОЯНИЕ, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ,
РОЛЬ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
В ЕГО ФОРМИРОВАНИИ».
 |
«Инструмент риэлтера – это его знания, а знания нужно все время оттачивать и пополнять», - таков был неофициальный девиз форума в Ялте. |
С 12 по 15 мая в Ялте в гостиничном комплексе «Ялта-Интурист» состоялась IX Международная конференция «Рынок недвижимости: состояние, перспективы развития, роль профессиональных общественных организаций в его формировании». Конференция проводилась Ассоциацией специалистов по недвижимости (риелтеров) Украины при поддержке спонсоров ЗАО «Страховая компания «Инкомстрах», строительной корпорации «Смарт» и информационного агентства «Интрефакс Украина». В работе конференции приняли участие более 150 ведущих специалистов рынка недвижимости Украины и России. Среди приглашенных были представители государственных органов власти, страховых компаний, ипотечных фондов, финансовых и банковских учреждений, ведущих оценщиков Украины.
С вступительным словом к участникам конференции обратились президент АСНУ Александр Бондаренко и вице-президент CEREAN Артур Оганесян. Работа конференции состояла из трех сессий. Тринадцатого мая состоялись две из них: «Ипотека. Страхование на рынке недвижимости. Состояние и перспективы» и «Рынок недвижимости: инвестиции, финансовые механизмы». В субботу, 14 мая конференция продолжила свою работу. В этот день главной темой стала « Роль профессионалов в становлении рынка недвижимости. Анализ, оценка, обучение».
Конференция – это уникальная возможность «по- тусоваться» и набраться знаний, а также поделиться своими наработками. Каждый из собравшихся обладал бесценными крупицами опыта, ведь до сих пор специалисты по недвижимости до много доходят, как говорится, своим умом, путем проб и ошибок. Что позволяет лучше работать? Как эффективнее подготовить сотрудников? Как устранить недостатки в работе? Каковы тенденции в ценообразовании? Эти и другие вопросы лучше всего можно узнать именно на конференции, из выступлений, реплик и дискуссий. «Инструмент риэлтера – это его знания, а знания нужно все время оттачивать и пополнять», - таков был неофициальный девиз форума в Ялте. Не случайно устроители конференции «держат курс» на российский опыт: Московская гильдия риелтеров. На своих конференциях эта гильдия проводит целых 36 сессий!
Большой интерес участников форума вызвало сообщение о том, что с 1 по 4 июня в Украине побывают члены национальной ассоциации риелтеров США. В небольшую делегацию войдут как представители частного бизнеса, так и государственной структуры, регулирующей рынок недвижимости в США. Особенно интересно то, что в делегацию войдет ректор Института земельных отношений Джеймс Браун. Американские специалисты в области недвижимости встретятся с работниками государственных органов, от которых зависит рынок недвижимости в Украине. Кроме того, они планируют провести семинар для украинских риелтеров в Киевском национальном университете технологии и дизайна.
«Риелтеры всех регионов, объединяйтесь!», - этот клич звучал во многих выступлениях с трибуны. За что, собственно, риелтер получает деньги? По мнению первого вице-президента АСНУ А. Оганесяна – « за то, что он понимает проблему клиента и в состоянии ее решить. Когда мы научимся ставить эту проблему выше своих собственных интересов – тогда возрастет наш уровень работы, и мы поймем, что необходимо объединяться».
Еще один мощный стимул к объединению – обсуждение проекта закона Украины «О риелтерской деятельности». Как стало известно на конференции, вице-премьером республики Крым назначен Вадим Гриб, провозгласивший одной из своих целей объединение усилий общественных организаций, бизнесменов, которые должны принимать самое активное участие в выработке законодательных актов страны, и собирается лоббировать их. Ассоциация специалистов по недвижимости одной из первых «дала добро» на то, чтобы быть в списке профессиональных организаций бизнеса, которые хотят и могут регулировать отношения на рынке. Это заявление участники форума встретили аплодисментами.
- Что интересует больше всего риелтеров на конференции?
- Мы приезжаем на ялтинскую конференцию для того, чтобы высказаться, послушать коллег и, самое главное, почерпнуть идеи, опыт, философию… Теория суха без практики. А из 20 прозвучавших на конференции докладов только 7 были сделаны риелтерами. А этого мало!
Задача максимум, которая сейчас стоит перед риелтерами – отстоять право называться персоной №1 в вопросах недвижимости (на право называться таковой претендуют сегодня девелоперы, юристы, строители, архитекторы и т.д.). Равнение – на США, где 92% сделок с недвижимостью совершается через риелтера. Пока что отношение к ним в нашей стране не слишком «ласковое». К примеру, в вопросе НДС: риелтеров приравняли к… ювелирам и игорному бизнесу, поскольку специалист по недвижимости также не имеет право платить единый налог. Это вызвало у участников форума горький смех. По мнению участников конференции, основными «факторами влияния» на рынке недвижимости в этом году станут ревальвация гривны и мораторий на взимание подоходного налога при продаже, действие которого заканчивается 1 января 2006 г. Это к концу года может привести к увеличению количества выставленных на продажу объектов в полтора-два раза. О том, приведет ли этот факт к замедлению темпов роста цен, единого мнения среди экспертов нет. Однако большинство из них уверены, что по итогам года цены на жилье вырастут минимум на 15-20%. Продажа недвижимости стала облагаться подоходным налогом с 1 января текущего года. И хотя в большинстве случаев этот налог не превышал 1%, по данным АСНУ, «рождественский подарок» законодателей привел к уменьшению количества сделок в январе-феврале 2005 г. по сравнению с 2004 г. в 7-10 раз. Результатом стало с одной стороны, затишье на рынке недвижимости, а с другой - волна протестов среди нотариусов, риэлтеров, а также явное уменьшение поступлений в бюджет от госпошлины.
Все это вынудило законодателей ввести мораторий на 1-ю статью Закона «О налоге с доходов физических лиц». В результате к маю количество сделок поднялось до обычного уровня.
- Активность рынка сейчас выше, чем в прошлом году. Заключаются отложенные из-за налога сделки, - прокомментировал нынешнюю ситуацию директор киевского АН «C.I.T.» Эдуард Бразас. По его мнению, рынок «включило» принятие моратория, хотя свою роль сыграли стабилизация политической ситуации после выборов и сезонный (весенне-летний) рост продаж.
Примерно такая же картина наблюдается и в регионах. По словам Ирины Яремко, директора львовского АН «Золотая Арка», в мае во Львове продажи вышли на уровень прошлого года. Причем спрос намного превышает выше предложения. Но это — особенность львовского рынка.
Есть среди риэлтеров и такие, кто не придает особого значения введению «подоходного» моратория. К примеру, директор черкасского АН «Март» Михаил Моторный связывает оживление рынка в основном с сезонными колебаниями спроса:
- В январе-феврале продаж было очень мало, но это традиционно «мертвые» месяцы. В марте рынок ожил, люди смирились с налогами и начали продавать и покупать. Мораторий — лишь один из факторов, способствующих росту рынка.
Помимо сезонности и налогов, специалисты называют еще один фактор, влияющий на рынок и цены: ревальвацию гривны.
- Люди, у которых есть сбережения в долларах, начали их активно вкладывать в недвижимость, - утверждает директор харьковского ДП «Проконсул плюс» Алексей Попов. Правда, пока влияние падения доллара невелико.
- Если сохранится курс доллара 5 грн., превращать доллары в недвижимость захотят немногие. Но если доллар начнет падать, возникнет ажиотажный спрос, и цены на недвижимость поползут вверх», - прокомментировал курсовую ситуацию президент АСНУ Александр Бондаренко.
Зато - в последние месяцы 2005 г. — если парламент не изменит или не отменит злополучную ст. 11 Закона, — предложение на вторичном рынке может вырасти вдвое. Если к декабрю ситуация с законом не изменится, произойдет всплеск предложения. Продавцы постараются перенести продажи с февраля-марта 2006 -го на декабрь 2005-го.
Как это повлияет на цены, сказать сложно. В самом простом случае увеличение предложения должно как минимум замедлить темп роста цен. Однако дальнейшее укрепление гривны способно спровоцировать рост спроса. Это напротив может спровоцировать цены к сильному «взлету» - что, кстати, уже подтверждается на вторичном рынке.
По словам риэлтеров, часть продавцов в ожидании падения доллара и, как следствия, ажиотажного спроса и подорожания, уже пытаются продавать квартиры по заведомо высоким ценам. Правда, пока особого влияния на рынок это не оказывает — весной на продажу было выставлено много объектов, которые придерживались в период действия подоходного налога в январе-марте.
Предложение квартир осенью увеличится, в первую очередь, за счет продавцов, ставших владельцами недвижимости после 1 января 2004 г. В основном, это мелкие инвесторы, приобретшие одну — две квартиры, как правило, на первичном рынке и выжидающие удобного момента для продажи. Правда, их количество не велико.
- С целью дальнейшей перепродажи в строительство нового жилья вкладывает деньги около 15% частных инвесторов, - отметил президент АСНУ Александр Бондаренко.
По расчетам Владимира Коломейко, начальника информационно-аналитического отдела киевского АН «Планета Оболонь», при продаже в 2006 году после отмены моратория квартиры в новостройке, сданной в 2004-2005 годах, продавцам придется выплачивать налог в 6-7% от ее стоимости. Ведь в 99% случаев в документах фигурирует цена двух-четырех годичной давности, а налог берется от разницы между ценой продажи и покупки. Лишние 6-7%, — еще один повод продать недвижимость в текущем году, а не переносить операцию на следующий год.
Будут торопиться с продажей и люди, планирующие в ближайшие годы продать более одного объекта недвижимости. По закону при продаже более одного объекта недвижимости в течение календарного года ставка налога — даже для квартиры, приобретенной до 2004года, будет составлять не 1%, а целых 5%.
Впрочем, не все риэлтеры считают, что предложение квартир осенью существенно увеличится. Напротив, по их мнению, далеко не все будут продавать квартиры только потому, что со следующего года им придется платить подоходный налог. Большинство обязательно просчитает, насколько это выгодно. Действительно, если учитывать ежемесячный рост цен в 1-2%, то для частных инвесторов с одной - двумя квартирами достаточно подождать до лета 2006 г., чтобы с лихвой окупить все потери, связанные с уплатой налогов.
Пока же эксперты уверены, что до осени рынок лихорадить не будет, а цены будут расти не более чем на 1-1,5% в месяц, — как это происходило последние несколько лет. Кроме этого, все риэлтеры единогласно сходятся в одном: чем стабильнее будет налоговая ситуация, касающаяся недвижимости, тем медленнее будут расти цены на квартиры и активнее совершаться сделки.
- Пусть будет налог - через какое-то время с ним смирятся... Но пусть все знают, что этот налог не будет меняться ближайшие пять лет, - высказал общую мечту специалистов по недвижимости Украины один из участников конференции.
В конференции приняли участие вице-президент Российской гильдии риелтеров Константин Апрелев и глава Фонда «Институт экономики города» Леонид Баторин, которые выступили с сообщениями о состоянии и проблемах рынка недвижимости России и осветили актуальные проблемы, которые решают российские риелтеры.
Помимо выступлений, в ходе конференции специалистов по недвижимости Украины состоялись круглые столы, дискуссии и прения. На них обсуждались различные вопросы риелтерского быта.
Например, Закон о налогообложении операций с недвижимостью. Во всём мире облагают налогом недвижимость, а не доход, полученный в результате операций с ней (или, во всяком, случае, не в таких размерах), - это понятно: хочешь иметь много недвижимой собственности (значит, можешь себе это позволить) - плати за это соответственно налоги. В нашей стране все наоборот: получаешь наследство (единственную квартиру от бабушки, в которой и так живешь) или вдруг продаешь (из-за тяжелого материального положения) - будь добр, отдай часть (очень значительную) государству. И наоборот: имеешь много свободных денег (которые нужно как-то пристроить, желательно понадежней) - на здоровье, покупай - государство это только поощряет.
Еще больше удивляет непоследовательность действий законодателей: год назад приняли закон, в 2005 году статья о недвижимости вступила в силу, через четыре месяца перенесли ее действие на 2006 год. Надо понимать, пошли навстречу народу - пусть уж в этом году все всё продадут, а в следующем году начнут только покупать. Но я так понимаю: чтобы что-то купить, нужно, чтобы тебе это кто-то продал. Видимо, есть данные, что психология продавцов недвижимости в 2006 г. будет отличаться от психологии продавцов 2005 года? Ну и как после этого можно строить действительно верные прогнозы? Так что попробуем по-гадать.
Для начала - о состоянии рынка недвижимости за последние полгода: ноябрь 2004 г.-апрель 2005 г. Что привело к нынешнему положению на рынке?
Рассмотрим несколько основных факторов, повлиявших на рынок за этот период (и влияющих на будущее).
Политическая ситуация.
Здесь все понятно: как только определились с властью, активность повысилась, цены тоже (хоть здесь приблизимся к европейским стандартам).
Налогообложение операций с недвижимостью.
Ввели налог (январь 2005г.): нотариусы не знают, сколько, как и с кого брать (да и ответственность за это нести не хочется) - сделки просто не заверяют практически во всей Украине (хорошее решение, правда?).
Минюст дал разъяснения нотариусам - сделки заверять начали. Но оказалось, что не хотят продавцы продавать и отдавать государству много денег (удивительно!) - сделок очень мало.
Налог перенесли на 2006 г. - активность сразу резко повысилась, количество продаваемых объектов также увеличилось (но все ещё не удовлетворяет покупательский спрос). Цены продолжают расти.
Ипотечное кредитование.
Заморожено (ноябрь 2004 г. - январь 2005 г.): не хотят банки рисковать, да и сделок все равно нет.
Стимулирование заемщиков (февраль 2005 г.): значительно улучшены условия по кредитам - снижены ставки (1% в месяц), размер первого взноса (даже без него), увеличен срок (до 20 лет). Ипотечное кредитование как минимум не мешает росту цен.
Отсутствие первичного рынка - нового жилья.
Это закономерный процесс: если на рынке нет предложения, но есть спрос, цены будут расти. И вырастут до того уровня, когда строить в нашем городе будет выгодно не только в рамках целевых государственных программ (много вы видели нового жилья по этим программам?), но и обычным предприятиям-застройщикам. Как видно по нынешним ценам, момент этот наступит довольно скоро.
Прогноз (читай: гадание на кофейной гуще)
Благодаря экономическому положению в нашей стране (пока непонятному) следующий: цены до конца 2005 г. вырастут по отношению к нынешним еще примерно на 15-20%, но активность повысится значительно (про налоги помните?) - это большой плюс как для покупателей, так и для продавцов, так как и те и другие смогут решить свои проблемы, только нужно научиться делать это очень быстро (возможно, не лишней будет помощь профессионалов).
Специалисты считают, что подобные форумы необходимы риелтерам, поскольку именно здесь общаются коллеги по бизнесу со всех регионов Украины и соседних стран. Учитывая, что рынок недвижимости в последнее время развивается очень активно, специалистам есть, о чем говорить и что планировать. Устроители конференции высказали надежду, что следующая X Международная Ялтинская конференция специалистов по недвижимости состоится через год и соберет еще больше участников.